קרן השקעות נדל"ן בישראל – מהי ואיך מתחילים?

22/05/2021
זמן קריאה : 3 דקות
צפיות

דף הבית חדש 2024

במשך עשורים שלמים וארוכים, נחשב תחום ההשקעות בנדל"ן למועדון הסגור של הכרישים הגדולים, כשלציבור הרחב כלל לא הייתה גישה אליו. בשנים האחרונות, לא מעט בעידוד האינטרנט, חל שינוי מהותי ומשמעותי בתחום זה. וכיום, יכול כל אזרח להשקיע בשוק הנדל"ן, בארץ או בחו"ל, באמצעות קרן השקעות נדל"ן ייעודית. בשורות הבאות, נסביר בדיוק מהן אותן קרנות השקעה בנדלן בישראל, איך הן פועלות, כיצד ניתן להצטרף אליהן ובאילו סכומים, כיצד מבוצעת בהן ההשקעה בפועל ומדוע מציעות קרנות נדל ן אלה את מודל ההשקעה הטוב ביותר בעולם הנדל"ן.

השקעות נדל"ן לכל אדם

יש התולים אותה ביציאתו לאור של הספר "אבא עשיר, אבא עני", שהצית לכאורה את הדמיון של ההמונים סביב עולם ההשקעות בנדל"ן, אבל האמת היא שפריצת עולם השקעות הנדל"ן מהמועדונים הסגורים של כרישי הנדל"ן והמשקיעים המוסדיים אל הציבור הרחב, היא בעיקרה תוצאה של התפשטות האינטרנט והתבססותו בקרב הציבור הרחב. האינטרנט סיפק לכולנו למידע על עולם הנדל"ן ועל האופן בו מבוצעות השקעות נדל ן. הוא אפשר לנו להיחשף למידע חדשותי, אקטואלי ומחקרי על עולם הנדל"ן וכמובן לבסס מודלים תפעוליים מבוססי אינטרנט לניהול השקעות בעולם הנדל"ן ישירות ממסך המחשב.

אבל מה שהיה היה, והיום אפשר כבר לומר שכל אדם יכול לקחת את כספו הפנוי ולהשקיע אותו בשוק הנדל"ן. באופן ספציפי, קיימות שתי דרכים מרכזיות לביצוע השקעות נדלן מניבות בישראל – רכישת דירה להשקעה והשכרתה או השקעה דרך קרן השקעות נדלן בישראל.

לקנות דירה ולהשכיר – האם זה מה שנכון לכם?

עוד לפני שנצלול אל תוך עולם ההשקעות המקצועיות בנדל"ן, ישנה תפיסה שולטת שחייבים להתייחס אליה והכוונה היא לתפיסה של רכישת דירה והשכרתה כמודל השקעה מנצח בשוק הנדל"ן. בפועל, המהלך של רכישת דירה והשכרתה הוא יותר מהלך של יצירת ביטחון כלכלי, הנובע מהבעלות על נכס מוחשי ובר קיימא ופחות מהלך השקעה, שמוכיח את עצמו במונחי תשואה. למעשה, רבים מהאנשים הנוקטים במודל השקעה זה, עושים זאת משיקולי חיסכון ארוך טווח, מעין חיסכון פנסיוני, המיועד לייצר הכנסה חודשית קבועה על בסיס דמי שכירות.

אלא שבבחינת מודל זה כמודל השקעה, על פי הפרמטרים שמשמשים לבחינת השקעות, מדובר במודל מאוד לא אפקטיבי ולמעשה בין המודלים הגרועים ביותר בעולם ההשקעות בנדל"ן. חסרונו נובע בעיקר מגורמים כמו עלות המשכנתא, תקופות Vacancy בהן הנכס עומד ולא מושכר ועלויות תיקונים, אחזקה וניהול הנכס. כשמבצעים חישוב קר ומחושב, מתקבלת תשואה נמוכה למדי, שעומדת בדרך כלל על 3%-4% בשנה, תשואה שנחשבת נמוכה אפילו לקופת גמל וקרן השתלמות. בשורה התחתונה, אם אתם רוצים להבטיח לעצמכם נכס בר קיימא שיינטע בכם תחושה של ביטחון כלכלי לאורך זמן, רכישת דירה והשכרתה הוא מודל שיכול להתאים לכם, אבל אם אתם מעוניינים להגדיל את ההון שלכם באמצעות זירת ההשקעות בנדל"ן, קרן השקעות המתמחה בתחום הנדל"ן היא האופציה הטובה ביותר עבורכם.

מהי קרן השקעות בנדל ן בישראל?

קרן השקעות בכלל, היא קרן שמגייסת כסף ממשקיעים ומשקיעה אותו בצורה מרוכזת בנכסים כמו מניות, מט"ח, סחורות, אג"ח וכמובן נדל"ן. התמורה לכל אחד מן המשקיעים ניתנת לו במונחים של תשואה יחסית באחוזים ועל כן, כל משקיע מקבל את אותה תשואה יחסית, אבל בסכומים אבסולוטיים שונים, הנקבעים בהתאם לסכום השקעתו האבסולוטי בקרן.

קרן השקעות נדל"ן היא קרן הפועלת בדיוק על פי עקרונות אלו, אך בשונה מקרנות אחרות, מתמחה ספציפית בתחום ההשקעות בנדל"ן. בשונה מקרנות הפועלות בשוק ההון ומהוות אופציה נוספת לצד ניהול השקעות עצמאי, קרן השקעות נדל"ן מספקת את הערוץ היחיד דרכו יכול רובו המכריע של הציבור הרחב להשקיע בזירת הנדל ן. הסיבה לכך היא, שבניגוד למניה, אג"ח, מט"ח או כל נכס אחר בשוק ההון, השקעה בנכס נדל"ן דורשת הון גבוה מאוד, שלרוב הציבור כלל אין נגישות אליו. לצורך העניין, כדי להשקיע במניה, נדרשים לכם לא יותר ממספר דולרים בודדים, אבל כדי להשקיע בבית, אתם זקוקים כבר למיליוני שקלים רק כדי להשיג חזקה בנכס. קרן המתמחה בתחום של השקעות בנדל ן, מאפשרת לכל אדם לבצע השקעה יחסית בנכסי נדל"ן על ידי כניסה להשקעה בסכום קטן יחסית (עליו נדבר בהמשך), המצטבר יחד עם השקעותיהם של משקיעים נוספים בקרן, לכדי ההון הנדרש לצורך השקעה בנכס.

איך פועלת קרן השקעות בתחום הנדל"ן?

אם אתם ממש רוצים להשקיע בנדל"ן ורוצים לעשות זאת באופן עצמאי לחלוטין, ממש כפי שאתם משקיעים בבורסה, תוכלו לעשות זאת באמצעות השקעה במניות REIT. המדובר במניות של קרנות ציבוריות, אותן ניתן לרכוש בבורסות העולם ולפחות בצורה עקיפה, קרי באמצעות החזקת מניות הקרן, להיות חלק מההצלחה (או הכישלון) שלה בזירת הנדל"ן. אלא, שהשקעה במודל זה אינה שונה בשום צורה ודרך מהשקעה סטנדרטית בשוק ההון, גם אם היא מתמקדת דווקא במניות נדל"ן. השקעה בנכסי הנדל"ן עצמם היא השקעה מורכבת הרבה יותר ואינה מתנהלת במסגרות פיננסיות מסודרות (כמו בורסה למשל) ועל כן, אופן פעילותה של קרן השקעות נדל"ן שונה לחלוטין מזה של קרן השקעות בשוק ההון.

את תפקידה ואופן פעולתה של קרן השקעות נדלן בישראל, אפשר לתאר באמצעות שלושת יכולות המפתח עליהן מתבססת כל פעילותה ואלו הן:

איתור, סינון ובחירה של הזדמנויות השקעה – קרן ההשקעות חייבת לנהל צוות מקצועי של אנליסטים, מומחי נדל"ן ותותחי ניהול, שמכירים את שוק הנדל ן הישראלי לפניי ולפנים, שמתעדכנים בכל שינוי בו, שיודעים לזהות את המגמות המרכזיות ואת המגמות הנסתרות לפני כולם ושיודעים גם לאתר נכסים קיימים או פרויקטים חדשים להשקעה בכלל התחומים לרבות נדל ן מניב, פרויקטים של תמ א, בנייה חדשה, נדל"ן מסחרי וכמובן דירות להשקעה ולא רק בעיר תל אביב. קרנות מובילות גם מקיימות שיתופי פעולה אסטרטגיים עם שחקני מפתח בשוק הנדל"ן ונעזרות במאגרי מידע מקצועיים ויקרים.

גיוס משקיעים – קרן ההשקעות צריכה לנהל מודל חכם של גיוס השקעות מהמשקיעים ולשם כך היא נדרשת למעשה לבנות מנגנון יעיל לגיוס משקיעים ולגבש מודל השקעה יעיל, שימשוך כמה שיותר משקיעים להשתתף בהשקעות הקרן, לעיתים גם במסגרת חברה בע מ המוקמת לצורך ההשקעה בלבד.

תפעול וניהול ההשקעה – בניגוד לניהול השקעות בשוק ההון, ניהול שיכול להסתכם, ברמה התפעולית, בקנייה ומכירה בלחיצת כפתור, במקרה של השקעות נדל"ן מדובר בלוגיסטיקה אחרת לגמרי, שבה חייבת הקרן להתמחות בשורה של נושאים כדוגמת רגולציית נדל"ן, בדיקת נכסים, בחירת יזמים, ניהול יזמים, ניהול נכסים, יצירת מנגנונים משפטיים מול היזם מחד ועבור המשקיעים מאידך, מעקב ובקרה על התקדמות פרויקטים וכן הלאה.

כפי שניתן לראות, ניהול השקעות בתחום הנדל"ן הוא סיפור אחר לגמרי מניהול השקעות בשוק ההון, סיפור שדורש יכולות דומות בתחום ההשקעות והניהול, אך בנוסף ליכולות מולטי-דיסציפלינריות בתחום הנדל"ן. משכך, בחירת קרן מתאימה לביצוע השקעה בנדלן בישראל היא עניין מורכב יותר מאשר בחירת בית השקעות ולכן גם כרוכה בתהליכים יסודיים ומורכבים יותר של בחינת הקרן, יכולותיה המקצועיות בתחום הנדל"ן, יכולותיה המקצועיות בתחום ההשקעות וכמובן הביצועים הפיננסיים שלה.

ניתן להתחיל בדיקת התאמת להשקעה בפוליסת חיסכון על ידי בחירת הסכום הפנוי שיש לך להשקעה:

איך נכנסים להשקעה?

הצטרפות להשקעה דרך קרן השקעות נדל"ן היא קלה ופשוטה היום יותר מאי פעם, לפחות בהיבט הלוגיסטי. כל שאתם צריכים לעשות הוא להצטרף לבסיס המשקיעים של הקרן באמצעות מילוי טופס הצטרפות ומרגע אישור ההצטרפות, באפשרותכם לבחור ולהצטרף לכל הזדמנות השקעה שמציעה לכם הקרן. להלן מספר קריטריונים מרכזיים שחשוב להכיר בהצטרפות להשקעות נדל"ן דרך קרן השקעות ייעודית:

סכום השקעה מינימלי – לצורך הצטרפות להשקעה תצטרכו להיכנס עם סכום מינימום, המשתנה בין הקרנות השונות. לרוב מדובר ברף מינימלי של 20,000$ ומשם השמים הם הגבול בהתאם למסגרת ההון שתרצו להשקיע.
דמי ניהול – קרנות מסוימות גובות דמי ניהול עבור ניהול ההשקעות ואחרות משתתפות בהשקעה כמו כל יתר המשקיעים. המודל השני יוצר אצל הקרן מחויבות מלאה כלפי כל השקעה, שכן גם רווחיה, ממש כמוכם, תלויים לגמרי בהצלחת ההשקעה וזאת לעומת קרן שגובה מכם דמי ניהול או מספקת לכם שירותי ניהול נכסים ואינה תלויה כלל במידת ההצלחה של ההשקעה.
תקופת השקעה – השקעת נדל"ן אינה אמורה לארוך יותר מ-18 עד 36 חודשים במודל Flip כלומר קניה-השבחה-מכירה. גם בהשקעות מניבות, תחזיק הקרן את הנכס בדרך כלל לתקופה של עד 36 חודשים, במהלכה ייהנו המשקיעים מהכנסות מניבות ולאחר מכן תמכור את הנכס, תממש את ההשקעה ותעביר לכל משקיע את רווחיו בהתאם להשקעתו היחסית בהשקעה הכוללת.
מעטפת משפטית ומסחרית – בבחירת קרן נדל ן חשוב מאוד לבחון את צוות הניהול, את הפאנל המקצועי של הקרן, את הביצועים הפיננסיים, את האיתנות הפיננסית, את המוניטין של הקרן, את האנליזות המרכזיות המבוצעות סביב כל הזדמנות השקעה ולבסוף, גם את קיומה של מעטפת משפטית ומסחרית הרמטית ומבוקרת על ידי צד שלישי (עו"ד ורו"ח עצמאיים), שממזערת את הסיכון של המשקיע לאורך תקופת ההשקעה, בעיקר סביב הקשר עם היזם וצדדים שלישיים, שבהם תלויה ההשקעה.

איך נכון להצטרף לקרן השקעות בענף הנדל"ן?

בישראל פועלים עשרות רבות של גופי ייעוץ בעולם ההשקעות, המסייעים למשקיעים לבחור את בתי ההשקעות המתאימים להם. מן הסתם, אם נדרש ייעוץ שכזה עבור השקעה במסגרת שוק ההון, הוא לבטח נדרש כאשר מדובר בתחום המורכב של השקעות נדל"ן. יחד עם זאת, כאשר אתם פונים לגוף לייעוץ השקעות, שיסייע לכם להכיר טוב יותר את האפשרויות העומדות בפניכם בתחום השקעות הנדל"ן ובחירת האפשרות המתאימה לכם ביותר, חשוב מאוד לוודא כי אותו גוף אכן מכיר ומתמחה בתחום הספציפי של השקעות נדל"ן. יועץ השקעות, שנחשב לסיפור הצלחה בשוק ההון, יכול להיחשב לטירון שנותן עצות מסוכנות בתחום הנדל"ן ולהיפך. שימו לב היטב לעצותיו של מי אתם מקשיבים ועל בסיס מה אתם מקשיבים לו.

בהיבט זה, ישנם היום גופים ספורים בלבד שאכן יכולים לספק לכם שירותי ייעוץ מקצועי בתחום של השקעות נדלן בישראל ולסייע לכם בבחירת קרן השקעות נדלן בישראל, רובם ככולם מספקים גם שירותי ייעוץ בשוק ההון. צוות המומחים הפנסיוניים והפיננסיים שלנו כולל בתוכו מקצועני השקעות בשוק ההון וכמה מתותחי ההשקעות בשוק הנדל"ן בישראל ובעולם. המומחים שלנו עומדים לרשותכם עם ידע נרחב, יסודי ומקיף על כל קרנות השקעות בנדל ן הפעילות בישראל, היכרות מעמיקה עם פעילותן, הביצועים שלהן, השווקים בהם הן פעילות, אסטרטגיות ההשקעה שלהם בנכסי נדל"ן, צוותי ניהול, מעטפת משפטית, מודל עסקי מול המשקיעים ומול היזמים וכמובן, תנאי ההשקעה שלהן, התשואות הממוצעות ומודל הניהול ודמי הניהול הנהוגים אצלן.

אם אתם רוצים ליהנות מהפירות העסיסיים של עולם השקעות הנדל"ן ורוצים לעשות את זה בצורה הכי בטוחה ונכונה שאפשר, צרו עמנו קשר כבר עכשיו ונשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה ועניין, גם ובעיקר סביב בחירת קרן השקעות בעולם הנדל"ן הישראלי.